ПРОЦЕСС ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В ДУБАЕ

Если вы решились приобрести недвижимость, нужно осуществить следующие шаги:

• Подготовить соглашение о резервировании, а также оплату в размере 5%
• Подписать «Контракт о купле-продаже недвижимости». В течение 14 дней контракт должен быть подписан и возвращен вместе с меморандумом первого взноса, который обычно составляет 10-15 %
• После получения подписанной документации и соответствующих платежных документов вы получаете подписанный другой стороной контракт
• >Остаток платежа производится в соответствии с планом, составленным вами либо ипотечным банком.

Среднеcтатиcтичеcкий график платежей при покупке недвижимости в дубае.

Среднестатистические графики платежей при покупке дубайской недвижимости выглядят следующим образом:

Сумма первого взноса может отличаться от застройщика к застройщику, также как и графики платежей на некоторых проектах могут быть разбиты на 10% выплаты каждые три месяца.

В некоторых случаях, застройщики самостоятельно предоставляют ссуды на приобретение недвижимости с условиями погашения кредита от 10 до 25 лет.

Варианты инвестирования в недвижимость в Эмиратах

В настоящее время можно разделить виды инвестиций в недвижимость на три основных типа:

1. Мелкие инвестиции, осуществляемые, в основном, физическими лицами с целью получения прибыли

объекты для инвестиций: квартиры, дома (виллы, таунхаусы), офисы, торговые помещения.

Обычно объекты недвижимости при таких инвестициях приобретаются в привлекательном месте (хорошем районе, новостройках с большим потенциалом для роста в будущем и т.д.) по выгодной (не очень высокой) цене. Затем инвесторы ждут, пока цена на объект недвижимости повышается, и продают его на рынке вторичной недвижимости. Другой вариант – сдают приобретенную недвижимость в аренду, получая прибыль от размера арендных ставок.

Вариантов приобретения при мелких инвестициях может быть два:

А) Покупка готового жилья (офиса, торгового помещения). Цена при этом высокая (кроме того, как правило, нужно платить полную стоимость недвижимости), что не очень выгодно для инвестора!

Б) Покупка недвижимости в стадии строительства, при этом наиболее выгодным для инвестора вариантом считается приобретение недвижимости в стадиях pre-launch (до официального запуска проекта на рынке) или launch (в момент официального запуска проекта на рынке).

При таком варианте покупки инвестор платит от 5 до 20% первоначальный взнос за объект недвижимости, а к моменту окончания строительства цена на объект может возрасти в разы, но даже при 10% росте цены на приобретаемый объект инвестор за короткий срок до второго платежа возвращает свои инвестиции и получает до 100 % прибыли от вложенных инвестиций.

Второй вариант приобретения недвижимости на стадии строительства – покупка за 2-4 месяца до момента сдачи объекта в эксплуатацию. В этот момент очень выгодно покупать недвижимость даже по высокой цене, так как в момент сдачи объекта его цена, как правило, вырастает на 10 – 30% от той, которую заплатил инвестор.

ВАЖНО! Инвестиционно привлекательное месторасположение объекта недвижимости.

Что это значит? В качестве примера рассмотрим два новых района – Business Bay и Downtown Burj Dubai. Даже крупные девелоперы не могут сказать, где точно пролегает граница между этими двумя новостройками. Они находятся в непосредственной близости друг от друга, но при этом, цена за 1 кв. фут в Business Bay на сегодня составляет 2500 дирхамов, а в Downtown Burj Dubai уже 4000 дирхамов, что позволяет предположить, что в ближайшем будущем, учитывая высокий спрос на этот «новый деловой центр Дубая», цены в Business Bay поднимутся до уровня Downtown Burj Dubai.

2. Cредние инвестиции, осуществляемые физическими и юридическими лицами с целью получения прибыли

Oбъекты для инвестиций: целые этажи зданий, целые здания (жилые, офисные, торговые), земельные участки под застройку.

При такого рода инвестициях, как правило, в недвижимость вкладываются крупные суммы, с целью получения солидных прибылей. Что выгодно? При покупке недвижимости (этажа в здании, целого дома, участка под застройку) на стадиях pre-launch и launch (за 1-2 месяца до официального запуска объекта на рынке) цена обычно на 20% ниже, чем в момент появления новостройки на рынке.

Кроме того, следует учитывать некоторые особенности при выборе того или иного объекта для инвестирования.

А) Покупка этажа или целого здания

Приобретение целого этажа выгодно тем, что цена за 1 кв. фут будет оптовой. Инвестор, купив целый этаж, может сразу же разбить его на отдельные помещения (офисы, квартиры и т.д., в зависимости от назначения здания) и продавать их уже по розничной (рыночной) цене, которая обычно на 10-15% выше оптовой, что гарантирует 100% возврат инвестиций уже через несколько месяцев.

При покупке целого здания инвестор, вложивший от 10 до 20% от стоимости здания и имеющий на руках график внесения последующих платежей, также начинает сразу же продавать отдельные помещения (квартиры, офисы) в купленном здании, тем самым, 100 % возвращая вложенные средства и получая от 30 до 100% прибыли.

ВАЖНО! Необходимо перед приобретением этажа или целого здания точно знать такие нюансы, как:

Если это этаж в офисном здании, то нужно обязательно выяснить следующий момент: каковы ставки арендной платы в данном районе (так как прибыль от сдачи офисов в аренду может составлять до 30% в год).

При высокой арендной плате инвестору может быть невыгодно продавать купленный объект. Гораздо выгоднее будет сдавать его в аренду. То же самое относится и к приобретению целого здания.

Стоит также учитывать и постоянные скачки цен на недвижимость, которые могут повлиять на принятие инвестором решения о продаже своей недвижимости на определенном этапе.

Б) Покупка земельного участка

При покупке земельного участка под застройку необходимо получить на руки все бумаги, в которых будет указано:

При хорошем графике платежей инвестор может в 2-х летний срок заработать от 500 до 1200%, заплатив лишь первоначальный взнос 10%.

Примером может служить Dubai Waterfront, начальные цены за который были 80 дрх. за кв. фут ( инвестор при этом платил 10 % что равняется 8 дрх . за кв. фут) всего 2 года назад, а сегодня составляют уже 240 дрх за кв. фут, что является для инвестора прибылью в 2000 % от изначально вложенных средств.

ВАЖНО! При приобретении земельных участков есть хорошая возможность привлекать серьезных инвесторов, с которыми можно совместно реализовывать проекты по строительству готовых объектов (жилых зданий, торговых, офисных или развлекательных комплексов), в соответствии с генеральным планом застройки Дубая и так называемым Developer Code, в котором указаны такие нюансы, как разрешенная высотность зданий, площадь застройки, назначение объектов (офисный центр, гостиницы и т.д.).

3. Крупные инвестиции (от 100 млн дирхамов)

При крупных инвестициях инвесторы, как правило, вкладывают свои средства в крупный проект, который реализуется от начала и до конца совместно с привлеченной для этого компанией (компаниями). Прибыль делится в зависимости от достигнутых на начальном этапе сотрудничества договоренностей.

Крупные инвестиции привлекаются по частям и дают возможность получения от 150 до 200% годовых в течение 2-3-х лет.

Примером может служить район Business Bay, в котором стоимость земельного участка составляет 500 дрх/кв. фут, стоимость строительства – 500 дрх/ кв. фут, а цена готовых офисных и жилых помещений уже сегодня равна 2500 дрх/ кв. фут.

ПРИВЛЕЧЕНИЕ БАНКОВСКОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

Прибегая к схемам привлечения банковского финансирования для приобретения той или иной недвижимости, стоит помнить о том, что банк может не согласиться выдать 90% требуемой суммы при наличии у инвестора собственных средств в размере 10% (если речь идет о крупных суммах в размере 20-40 млн).

Обычно в таких случаях банки и финансовые институты требуют от инвесторов вложения от 20 до 30% собственных средств или что-то в качестве залога (не требуя при этом вложения 10% собственных средств инвестора). Эти вопросы рассматривает Rick Department (департамент банка, отвечающий за риски), который и дает рекомендации правлению финансового учреждения о кредитовании того или иного проекта, который, кроме всего прочего, также должен быть инвестиционно привлекательным (т.е. обладать выгодным месторасположением, инфраструктурой и т.д.).

Другой момент – это банковские проценты, сумма которых при крупных кредитах в ОАЭ обычно составляет 8-9% годовых.

ВАЖНО! Крупному инвестору гораздо выгоднее, взвесив все «за» и «против», внести, к примеру, первоначальный взнос в размере 15% за целый этаж в здании, сразу разбить этот этаж на квартиры или офисы и продавать их в розницу, тем самым возвращая свои средства, и далее получать прибыль, не связывая себя договорными обязательствами с банком или другим кредитным учреждением, которые, в случае невыплаты очередных взносов и процентов, налагают на инвестора штрафные санкции и портят ему кредитную историю, а также стремятся участвовать в прибыли инвестора.